联储财经:新城悦“缓慢增长”第三方物业管理算盘

原油期货 (197) 2020-05-09 19:43:27

最近,除了在香港上市时引起人们的注意,许多大小规模的物业管理企业还出现了许多并购案例,包括新城悦服务,已经有半年多的时间了。

5月7日,新城悦服务集团有限公司宣布,公司控股子公司西藏新城悦以1.0455亿元购入成都成悦时代物业服务有限公司61.5%的股权。收购完成后,目标公司将纳入新城悦集团的财务报表。

自2018年底上市以来,这是鑫城悦服务首次公开披露对独立第三方房地产项目的收购,项目资产的收购不在长三角,而是在四川和重庆,非住宅项目比重不小。可以说,这也是新城悦服务的新挑战。

近年来,当新城越悦涉足资本市场时,就很有希望的房地产上市而言,这有点“尴尬”。香港市场认购不足的表现以及开盘价的小幅上涨1.38%,使得以新城为后盾的房地产公司逐渐淡出人们的视野。

王振华的“黑天鹅”事件使新城悦服务久久不动。在此期间,新城悦悦服务更专注于解决股权高度集中的问题,前十名股东持股比例下降至81.97%。

从资本市场的反馈来看,对成都房地产公司的收购似乎得到了投资者的认可。截至5月8日收盘,新城悦服务股价上涨7.57%,至每股19.32港元,当日最高价为每股19.82港元,为上一年的最高价。

作为传统的物业管理企业,新月服务的物业组合仍然主要是住宅。根据最新的年度报告,信越服务管理的物业组合包括住宅物业和非住宅物业,后者包括办公楼,多功能综合楼,工厂园区和科技工业园区。

然而,关于近年来非住宅物业的发展,新城悦悦服务有限公司的年度报告充满了言辞。收购成都房地产公司可能是新城悦悦扩大其非居民区的良好开端。

根据新的房地产媒体的观点,成岳时代物业公司成立于2004年10月,主要从事为住宅,商业,办公楼和工业园区提供全面的物业服务。

截至2019年底,成岳时代地产公司总建筑面积约522万平方米。管理的项目是成都时代广场,这是成都春熙路商业区的地标性办公楼项目。截至去年底,公司经审计的净资产约为3381.5万元。

根据公告,对于此次收购,新城悦服务相信将进一步提高其在商业办公楼的管理能力,为探索非住宅区创造更多商机,并进一步增强其在四川和重庆市场的市场份额和品牌影响力。

与大多数房地产并购案一样,收购成都房地产公司,新城悦服务也做出了履约承诺。据了解,从2020年到2022年,成岳时代物业公司的合并净利润将不少于1727万元,1884万元和2041万元。

与去年的业绩相比,成岳乘以物业公司去年的税后净利润约为1636.3万元。上述业绩承诺对新城悦来说不会有太大压力。

据新的房地产媒体报道,今年以来,许多房地产公司采取了并购的步骤,其中奥园健康计划收购北京汉有限公司旗下的幸福生活智慧社区的房地产公司。时代社区计划以3272.3万元收购广州昊清物业管理公司等。

成都房地产公司的资产可能是办公大楼项目成都时代广场。这种收购逻辑与去年万科房地产和戴德亮成立新公司以整合商业房地产的逻辑相似。它打算扩大非居民区(如办公楼)的比例,以提高绩效。

根据数据,成都时代广场位于成都市晋江区的核心商务中心,共有35层,其中地下3层,地面32层。它属于A级办公楼,占地面积7873.31平方米。它是由国嘉房地产和泰然房地产于2005年建造的。

房地产评论员黄立冲也表示,可以混合使用非住宅和住宅物业。一般而言,非住宅业务要求更专业,住宅物业更琐碎。至于利润水平,主要取决于所设定的管理费,不能增加。

与以商业地产为主的金融街地产的表现相比,2019年前三季度,金融街地产办公楼的毛利率达到30.3%。这相当于新城悦服务最近发布的2019年毛利率水平。

2019年,新城越服务收入20.24亿元,同比增长72.5%;毛利润5999亿元,同比增长73.9%,毛利率29.6%。利润3.02亿元,同比增长82.9%;股东应占净利润2.82亿元,同比增长85.3%;净利润率为14.9%。

值得一提的是,新市镇同时也是新市镇岳月服务的“兄弟企业”,目前拥有大量的商业项目资产,例如124个具有开放储备的武岳广场。 2019年,五岳广场实现租金和管理费收入40.69亿元,同比增长92.28%。

从新市镇附近的一位内部人士的角度来看,房地产新媒体认为,这部分商业项目(五月广场)的物业服务不是由新月服务管理,而是由商业管理公司管理。

换句话说,在非住宅物业领域,新城悦服务仍需进一步扩展。收购成都房地产公司只是其发展的一步,而且未来还有很长的路要走。

对于管理面积超过6000万平方米的新城悦服务,收购成都物业公司可以使总建筑面积增加522万平方米,收购成本1亿元还将花费大约五分之一。上市集资净额的百分之一。

但是,作为所收购第三方财产的首次披露,观察新城悦服务的未来发展可能具有一定的参考意义。从第三者的比例来看,近年来新城悦服务的第三者的比例增长缓慢。

自2016年以来,新城悦服务的管理面积一直呈正增长趋势,2019年净增长40.3%,达到6015.2万平方米。但是,来自第三方的比例并没有增加,但略有下降。

数据显示,2015年至2019年,新城悦服务来自第三方在管面积的年复合增长率达到216.43%,其中2015年为79.1万平方米,占总在管面积的比重为4.09%,2016至2019年的占比提升至20%以上,分别为24.33%、27.84%、28.95%以及28.85%。

即是说,近四年来,新城悦服务来自新城和第三方的在管面积基本保持在7比3的比例。

截至2019年末,新城悦服务来自新城系的在管面积达到4279.7万平方米,而第三方在管面积为1735.5万平方米。可以看出,外拓能力维持在一定的量,更多依靠兄弟公司的规模增长。

两年前港交所上市那天,新城悦董事会主席戚小明就在现场表示,未来会继续加大外拓的力度,采取项目拓展、公司并购的方法提升外拓能力,保持目前7比3的比例。

据上市募资的使用情况来看,新城悦服务上市募资的净额约5.38亿元,其中48%将用于物业管理服务业务拓展,12%用于获取多元化物业管理项目;扩张增值服务业务、投资先进技术方面各占15%,运营资金及一般用途占10%。

截至2019年末,新城悦服务仅仅已动用上市所得款项的2160万元用于获取物业管理项目,仍有3.01亿元的账面款项未动用,可以预见,未来新城悦服务在项目拓展和服务领域上有更多可能的方向。

2019年,新城悦服务取得物业管理服务收入8.49亿元,同比增加16%,占收入的比例为41.9%;开发商增值服务收入6.48亿元,同比上升118.3%;社区增值服务录得大幅增长,收入达到1.76亿元,同比上升267.7%;智慧园区服务的收入为3.51亿元,同比上升263.1%。

注:文章来自网络。

THE END

发表评论