盈通财经直播室:高负债赴港IPO 实地销售额成谜

原油期货 (150) 2020-05-28 19:04:56

张富力先生在独立创建房地产公司14年后,将其控制的房地产投入资本市场。然而,不到一个星期后,房地产当场向香港交易所提交招股说明书,开始上市过程,5月27日,发布一些房地产列表,查询“反趋势增加”的罕见的交易领域流行期间开始蔓延。

同时,在公司的招股说明书中,作为一家即将上市的房地产公司,它从未提及融资的关键规模,不断认可两大商业机构的排名,也引起了市场的关注。此外,在等待上市审批的同时,公司的规模、战略布局、盈利能力以及债务现金流情况也成为了一个不可回避的话题。

房地产实际控制着张亮、王健林之子王思聪、潘芮、潘石屹之子、王烁、王志才之子等被称为“新都城四小”。在公众的印象中,张亮作为富力地产董事长兼总裁的独子,一直被贴上“第二代房地产”和“富力公子”的标签。从行业的角度来看,这也给房地产领域带来了客流量,前期表现平平。

Field real estate成立于2006年,前身为constant construction group。它是张亮2003年从加拿大回国后创办的企业。据资料显示,在前期,field real estate曾多次为富力地产项目提供施工服务,是张亮父亲名下富力地产的重要合作承包商。

在成立的头十年,该领域在房地产业中并没有很强的存在感。截至2015年,签约销售额仅为14.6亿元。然而,从2015年下半年开始,广州的房地产扩张势头开始显现。广州“常春藤”项目由2016年9月的4块地块改造而成,2016年地块销量首次突破100亿,2017年以201亿1千万元位列前100名。

根据最新的招股说明书,截至2020年3月31日,全国25个城市的房地产领域拥有37个不同发展阶段的房地产项目,总建筑面积约1430万平方米。

近年来,随着张量流的自成体系和企业扩张后的逐渐兴起,地上房地产逐渐为人所知。这家正在寻求上市的中小型房地产企业,在5月20日提交了香港上市申请后,受到了外界更多的关注。企业招股说明书中“排名不提业绩”的情况也是关注的焦点。

根据招股说明书,在2020年,公司排名第70位的中国房地产企业100强名单公布的2020年中国十大研究集团房地产,和77的列表中发布的2019年中国房地产企业200强Yihan智库。然而,也有清单显示,该领域的房地产销售额和行业排名在近三年内有所下降,2019年的销售排名已跌至前100名以上。Kerui数据显示,2017-2019年,现场房地产销售金额分别为2011.1亿元、158亿元和119.6亿元,在房地产行业中排名第89位、第122位和第153位。

“招股说明书没有写规模,事实上,规模不是很大。”中原地产首席分析师张大伟在接受《北京商报》采访时表示,近年来,他从未见过房地产公司的IPO材料不披露业绩,只引用机构排名。

另一位不愿透露姓名的熟悉香港股市的业内专家也表达了与张大伟类似的观点。专家指出,收入是交货数据,合同销售是签约数据。虽然合同销售不是交易所必须审计的数据,但房地产企业在评级时需要向评级机构提供项目清单。在招股说明书中,房地产企业并没有积极披露销售额,说明企业对自身的销售规模“没有基础”。

招股说明书没有明确披露该房地产的销售量,更多的是有关收入的相关数据。

招股说明书显示,2017-2019年,现场房地产收益分别为38.7亿元、63.72亿元和83.24亿元,复合年增长率为46.6%;净利润分别为3.27亿元、8.46亿元和7.56亿元,复合年增长率为52.05%。

从公司业务来看,该领域主要有三大业务:物业销售、机电安装装修服务、租赁、以及小部分设计咨询服务和建材贸易。其中,物业销售是公司收入的主要贡献,第二大收入是机电安装和装修服务。

看收入的构成。2017-2019年,房地产销售收入分别占当地房地产总收入的93.6%、96.6%和98%。但机电安装和装修服务占总收入的比重逐年下降,从2017年的4.8%下降到2019年的1.2%。

《北京商报》记者梳理发现,现场房地产销售收入主要取决于住宅物业,其次是商业物业。2017-2019年,田野地产住宅物业收入分别为33.72亿元、55.11亿元和77.47亿元,2018年和2019年分别同比增长63.43%和40.57%。商业地产方面,2019年营业收入2.31亿元,同比下降63.33%。

虽然2017-2019三年房地产毛利率和毛利率持续上升,但毛利率指标的持续改善并没有最终体现在房地产领域的企业利润中。从毛利率来看,2017-2019年,该领域房地产的毛利率分别为8.5亿元、16.03亿元和25.7亿元,对应的毛利率分别为21.9%、25.2%和30.9%。在净利润方面,2019年field real estate母公司归属于股东的净利润为7.3亿元,同比下降11.6%,利润率从2018年的12.9%下降到2019年的8.7%。

根据招股说明书,该房地产2017年、2018年和2019年的净资产负债率分别为38.09倍、5.33倍和2.25倍。虽然呈下降趋势,但仍处于较高水平,是行业平均水平的两倍多。

从房地产披露的招股说明书收入构成来看,房地产销售收入占房地产总收入的比例在90%以上。从2017年到98%。这意味着房地产项目的销售直接影响着房地产领域的业绩。

在现场认可的机构名单中,在疫情期间,售楼处全面停止的房地产现场销售出现了“逆势大幅增长”的情况。

根据列表的“销售业绩的典型的中国房地产企业200强”2020年3月1月发布的Yihan智囊团,该领域房地产行业继续高速增长趋势,3月后第一个月同期增长率增长行业今年2月。1 - 3月,实现销售业绩68.5亿元,行业排名47位,比2月提升2位;3月份业绩同比增长125%。

在另一家第三方统计机构发布的1 - 4月房地产企业销售清单中,2020年前4个月现场销售超过90亿元,仅4个月就完成了2019年全年近80%的业绩。相比之下,受疫情影响,国内房地产企业1 - 3月销售业绩大幅下降。

国家统计局数据显示,今年一季度,商品房销售面积21978万平方米,同比下降26.3%,销售额20365亿元,下降24.7%。

“企业发布的今年数据是4个月卖了90多亿,去年一年才100亿,今年前4个月连万科的销售都是下滑的,这种逆行业的增长闻所未闻。”对此,张大伟直言,“目前的房企排行榜并没有监管部门予以认定,更多的是企业上报数据或者是渠道监控,本来就有各种问题。”

另外一家沪上2000亿级房企营销负责人在接受北京商报记者采访时直言,目前各类榜单确实存在公示费的情况,一般200万-800万元不等,目前自己所在的公司也接到了邀约电话,正在考虑参加哪个档次的。

就行业内整体房企受疫情影响导致销售骤降,实地地产采取哪些方式保障销售“逆势大增”、增速领先一众房企的问题,截至北京商报记者发稿,实地地产未予回复。

注:文章来自网络。

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