福嘉财经直播室:大唐地产港股为何中小房企难以上市?

原油期货 (94) 2020-06-04 19:49:44

大唐地产的标志是独一无二的,它是一个京剧脸谱网。这个Facebook不仅在厦门被广泛认可,也暗示着一个台湾家庭的兴衰。

来自台湾的于英一于1994年创立大唐房地产。他在2008年意外去世。有传言称,大唐地产原本计划2009年在香港上市,但由于创始人去世,上市工作也陷入了困境。

不久,大唐地产被富新集团收购,成为厦门女首富黄希的控股公司。

招股说明书显示,黄女士持有公司77.79%的股权,执行董事吴迪持有21.21%的股权,大唐地产的董事和高级管理人员共持有1%的股权。

被收购后,大唐房地产似乎没有大规模发展。从关键指标来看,公司仍属于中小房企范畴。

虽然该公司在招股说明书中没有披露销售额,但回顾中指研究院的排名,大唐地产在2019年销售额331.5亿元,在行业中排名81位。

销售规模超过300亿元,是知名房地产百强企业。大唐房地产虽然没有大型房地产公司的规模,但在小型房地产公司中也具有优势。

该公司在招股说明书中表示,大唐地产在中国房地产行业协会和中国房地产评估中心发布的《2020年中国房地产开发企业500强综合实力排行榜》中排名第88位。

从过去三年的业绩来看,大唐地产虽然规模和利润都不大,但增长很快。

2017 - 2019年,公司营收约为40.19亿元,54.96亿元,81.08亿元,复合年增长率约为42%;全年利润分别约为4.13亿元、5.88亿元和6.27亿元。

也是这样一家看似有着完美业绩增长的小房企,但大唐地产在上市问题上再次遭遇滑铁卢。

该公司早在2019年12月就向香港交易所(Hong Kong Stock Exchange)提交了招股说明书,但未能成功上市。2020年5月28日的招股说明书也处于无效状态。

出人意料的是,仅仅3天之后,大唐地产就重新提交了上市申请,上市的紧迫性溢于言表。但从公司自身情况和整体环境来看,第二种形式仍难以乐观。

首先,从大唐地产自身来看,虽然近年来业绩有了显著提升,但公司的经营状况并不令人满意。339亿元的债务、现金压力和土地储备规模不足可能都是拖累该公司上市的负面因素。

2017-2019年,公司借款91.45亿元、84.6亿元、77.7亿元,净负债率分别为1087.9%、408.8%和119.2%。

近三年来,企业借款总额有所下降,但即使降至77亿元,这一借款规模仍与公司规模不成比例,大唐地产的债务压力有点大。

截至2020年2月底,公司借款总额为79.27亿元,其中一年内到期借款24.33亿元,一至两年内到期借款31.51亿元。

截至2019年底,公司的净现金和现金等价物只有22.14亿元,现金短期负债率为0.91。该公司正面临偿还债务的压力。

现金流紧张也影响了大唐地产的征地。从土地储备规模来看,公司与大中型住宅企业仍有较大差距,在土地储备规模上远未形成优势。

截至2020年2月29日,公司共有子公司、合资公司、联营公司开发的项目82个,其中子公司开发的项目59个,总建筑面积约710万平方米;合资及合作开发项目,总建筑面积约180万平方米。

大唐地产所在的房地产行业自身发展不足,仍然是一个受影响严重的地区。国家统计局数据显示,2020年1月至4月,商品房销售突破3万亿元,同比下降18.6%。

4月13日,标普报告称,新的冠状肺炎疫情短期内可能影响住房基金,但中期将扰乱房价节奏和行业融资环境。

各种危险因素叠加在一起。目前,像大唐地产这样的中小房企,都在香港证券交易所门外排队。

根据Caihua通讯社的粗略统计,截至6月3日,2020年,房地产公司向香港交易所提交招股说明书包括大唐房地产,房地产领域,港龙航空房地产、领土控股Shangkun房地产、润控股海德堡凹控股Wanchuang国际Sanxun控股和金辉集团等。

在上述等待上市的房地产公司中,王创国际有四宗ipo失败。海德堡地产、傲山地产、大唐地产曾两次冲刺,但均告失败。三讯控股和港龙航空也有过失败的经历。

回顾2018年以来国内房地产企业的上市高潮,正融地产、美的地产、大发地产、中亮控股、竞业明邦等都成功上市。为什么这次在香港上市的道路受阻?

答案可能不言自明。首先是像大唐地产这样的中小型房地产企业,销售收入低于500亿元,资产负债率低,资金紧张。

例如,三讯控股的资产负债率也非常惊人,2017-2019年的资产负债率分别为132.6%,140.5%和204%。上市的各项负债“流血”,恐怕香港联交所也受到了惊吓。

尽管有许多中小企业在香港上市,但海外机构投资者并不热衷于投资房地产行业。因此,该板块在香港股市的估值并不高。

这可能也是香港交易所收紧上市审批的一个原因。

然而,一些内部人士有另一种看法,即香港交易所目前人手紧张。一些高质量的中国股票,如京东和网易,已经回到了“插入”房地产公司的团队中。

最后,我们还必须看到,中小房企正在联合起来上市,向外界深刻传达房地产行业的重大变化。

经过三年的国内房地产调控,行业的马太效应越来越明显,中小房企的生存空间被挤压。此外,由于土地成本越来越高,资金不足的中小房企收购土地成本较高。在过去,高营业额扩张模式停滞不前。

最重要的是,大、中、小的房屋公司都面临资金困难。尤其是小型房地产公司。2019年下半年,该政策将收紧房地产公司的融资。为了降低违约风险,资金方面会倾向于大型住房公司。

一般大型房地产公司有较高的信用评级。引用一组来自E-Han智库的数据可以很好地比较房地产公司的信用评级和规模。

在TOP10和 TOP11-30房企中,主体信用评级为AAA的房企占比均接近90%,而TOP33-83房企中,主体信用评级为AAA的房企占比56%,相对较低。另外AA+、AA、BB较低信用评级的房企多分布在该梯队。

注:文章来自网络。

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