越好财经:德信中国频繁高溢价拿地 难降低权益比风险

原油期货 (142) 2020-06-15 19:13:20

自2020年至6月10日,DXN中国已在成都、杭州、宁波、武汉、温州等地获得12块地块,规划建筑面积约12316万平方米,总成交金额超过140亿元。

德信中国又开枪了。6月11日,DXN中国子公司温州豪国企业管理有限公司经过116轮招标,中标温州鹿城区综合地块,总价36亿元,相当于底价26385元/平方米,溢价50%。这已经是这个图的最高价格了。

根据诸葛找房提供的数据,截至6月10日,DXN中国已先后中标12个地块,规划建筑面积约12316万平方米,总成交金额超过140亿元。在这些地块中,最高保险费率超过100%。在高保险费率下,如何保证项目的利润率已成为DXN中国面临的新问题。

记者向DXN中国发送了关于征地和利润等问题的采访提纲。截至发稿时,尚未收到进一步答复。

事实上,DXN近期在中国土地市场的表现可以称为“凶猛”。

6月10日,DXN以总价10.55亿元赢得成都天府新区一处住宅用地,楼面价格为15935元/平方米,免费出让8%面积,溢价率47.83%。

5月28日,经过129轮签约,DXN中国从万科、保利等18家房地产公司中脱颖而出,以12.28亿元、溢价80%的价格拿下了成都天府新区兴龙湖的一块商业住宅用地。

对于成都所在的二线城市来说,这样的保费真的不低。据科瑞研究中心发布的数据显示,在5月25日至31日这一周,二线城市的整体平均保费率仅为10%,而成都是由天府新区、新都区等热点地区的高价交易拉动的。接下来,那一周的保险费率只有接近30%。

5月19日,该公司以22.5亿元的价格,以每平方米22140元的底价和45.7%的溢价,在宁波获得了一块城市住宅用地。

这个保险费率不高。半个月后,6月4日,经过188轮竞价,DXN以7.2520亿元的价格中标徐州市鼓楼区一块住宅用地,楼面价格为7469元/平方米,溢价100%,达到135.39%。

CR研究中心数据显示,6月1-7日这一周,以徐州等为代表的重点三、四线城市提供了优质地块,整体地价溢价率约24%;而24日当周的5月18日,宁波的土地溢价率约为31%。

从这个角度来看,DXN所取地块明显高于周平均水平。同时,粗略计算,截至目前,DXN中国收购的土地楼面平均价格约为1.14万元/平方米,远高于2019年新增土地成本约6220.2元/平方米。

58安居招待所所长张波告诉记者,DXN在香港上市后,自身的大规模驱动力非常强大。与此同时,可以看到其融资操作频繁,资本储备也显著增强。另一方面,在过去的两年里,浙江的房地产公司发展速度也很好,DXN快速拿地是合理的。

薄熙来还进一步表示,DXN中国对一些城市充满信心,或者对一些城市非常乐观,“除了地价溢价,从其实际地价来看,未来的压力确实不小。”

不过,在未来一段时间内,DXN中国可能会继续采取这样的积极举措。

在3月中旬的业绩发布会上,DXN中国管理层曾表示:“到2020年,我们目前获得土地的压力相对较小,而且公司已经有足够的供应。”截至2月底,我们可以提供1020亿元。今年,公司的(新增价值)目标是800亿元。”

根据诸葛寻找数据中心提供的数据,从2020年6月10日,中国DXN先后赢得了12块在成都,杭州、宁波、武汉、温州和其他地方,总规划建筑面积约123.16 10000平方米,总成交价格超过140亿元。

如果算上6月11日温州地块,德信中国新增土地规划总建筑面积约136.8万平方米。根据亿万富翁的数据,2019年DXN中国的平均销售价格为18308.5元。根据这个粗略计算,目前DXN中国收到的货物价值约为250亿元,仍低于800亿元的新值。

征地溢价率维持在较高水平。对房地产公司来说,分散风险和确保利润率是一个非常重要的问题。特别是在房地产行业利润水平普遍较低的背景下。

艺涵智库研究主任于晓宇告诉记者,过去,房地产公司在获得高地价后,会选择“补地”来确保盈利,但现在他们会找高品牌地价的公司来合作。

这正是DXN中国选择的方式。在此前的2019年业绩公告中,DXN中国管理层表示,“土地管制溢价率是在土地价格火爆时,通过合作分散风险而获得的。”

然而,采取合作方式降低风险的另一个方面是股权比例显著降低。

德信中国2019年年报显示,报告期内,其38个新项目总价值约为295.13亿元,而其可归属权益仅为111.56亿元,占比仅为37.8%。同样,在2018年新增的22块地块中,股权占比仅为31.3%,其中股权超过50%的地块只有9块,其中1块位于杭州地块,DXN中国仅占7.4%。

德信中国也意识到了这个问题。“合作也会降低运营效率,所以我们将从2019年开始逐步调整合作模式,从广泛合作转向未来的战略合作和选择性合作。”公司的管理绩效会议也承认“未来将进一步将股权比例从40%-50%提高到50%以上。”

不过,诸葛数据发现数据中心的分析师陈晓告诉记者,DXN中国通过合作获得了大部分土地,股权比例相对较低。在当前的市场环境下,行业竞争日趋激烈。风险压力。从DXN中国目前的盈利能力和债务水平来看,可能难以在短时间内提高土地收购权益的比例。

对于如何通过合作开发降低风险,房地产评论员严跃进表示,“合作开发模式会稀释企业项目的销售收入。”与此同时,“一些高价项目,由于地块成本相对较高,即使通过合作开发,仍会存在许多潜在问题。”

张波承认,通过合作来分担风险并不是最好的方式。2016年至2017年,地王项目后续销售情况不佳,合作未能达到预期回报。

注:文章来自网络。

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