点经财经直播:正商实业流动性告急 求钱若渴上演三部曲

白银期货 (116) 2020-07-16 19:39:04

通过出售一家公司的股权,正尚实业(00185.HK)将完成一个1亿元的小目标。

日前,正尚实业发布公告称,拟向美国一家房地产投资信托公司Global Medical REIT, Inc.提交报告。(GMR)出售目标公司美洲集团控股有限公司(IA集团,美国集团控股公司)850股股份,相当于已发行股本的85%;持有剩余15%股权的IA Group首席执行长杰弗里•布施还将出售手中150股目标公司的股票,目标价约为1,760万美元。

交易完成后,正尚实业将获得约105.21亿元的净利润。预计净收入约为1370.5万美元,约合人民币96209万元。

自今年3月发行高息优先票据以来,5月完成新股配售,7月公司上市,正尚实业在4个月内完成了融资“三部曲”,缓解了更大的偿债压力。值得一提的是,正尚实业去年还完成了高息债券的发行和新股的配售,堪称“渴则寻钱”。

与此同时,正上实业今年的债务期限与去年相仿。在规模约束下,公司将会像去年一样更多地依靠外部融资来借新借旧,高利率融资将会继续。

正尚实业计划出售IA集团,其全资子公司IAM管理着正尚实业的两家美国房地产信托公司——global Medical REIT, Inc. (GMR)和American Housing REIT, Inc. (AHR),此次交易的目标为GMR。

早在2013年,恒辉企业之前,Zhengshang行业的前辈,不是被Zhengshang集团收购,公司制定了三步房地产投资信托的发展战略:第一,开发和发展房地产投资信托在美国建立一个投资组合二是直接管理不动产投资信托公司获得长期收入来源;三是推动房地产投资信托上市筹集资金。

从正尚实业组建的两个房地产信托的股权来看,2016年GMR已经实现上市和退出。截至2019年底,正尚实业持有约8.4%的股权;AHR目前仍由正尚实业控股,股权比例约为99%。

GMR主要通过收购医疗设施,然后将其租给医疗系统和医疗集团来获得收入。截至2019年底,该公司拥有68家设施,出租面积约为280万平方英尺,年基本租金约为7040万美元,加权平均资本化率约为8.5%。

AHR的主要收入来源是购买独栋住宅并将其出租。到2019年底,该公司在德克萨斯州和乔治亚州拥有三套出租单元,总出租面积约为6965平方英尺。除了单单元租赁单元,AHR子公司还收购了两套高级住宅单元,总面积约99,000平方英尺。

上述两个信托由IAM集团旗下的房地产投资信托管理分支IAM管理,每年向GMR收取股东权益1.5%的管理费,并于会计季度内全额结算,分期支付;AHR每季度收取60000美元的管理费。

2019年,正尚实业通过IAM获得的两个信托投资管理收入约5990万元,同比增长28.5%;净利润约1800万元,同比增长168.7%。这一收入的增加主要是由于GMR筹集资金扩大其股本而带来的管理费收入的增加,这反映了股权投资收入的相对较小份额。

不过,正商实业在向GMR出售IA Group之后,不仅不再并表IA Group的业绩,亦不再向GMR、AHR提供管理服务获取管理费收入。

这意味着,虽然正商实业保留了股权投资收益,但将放弃早年制定的房地产投资信托策略。管理信托提供的经常性收入,与房地产开发收入相比规模显然较小,沦为食之无味弃之可惜的鸡肋。

在GMR实现上市退出而AHR又未能上市的情况下,求钱若渴的正商实业寻求出售公司以赚取一笔快钱显然是符合逻辑的选择。

IA Group的出售,成为了正商实业今年筹资的第三步动作,而其此前的两步——发债与配售,则一定程度上复制了去年的操作。

时间回到今年3月,正商实业发行了票面利率高达12.5%的2亿美元优先票据,延续了2019年底的高利率。

2019年12月,正商实业增发了一笔于2021年到期的1.2亿美元额外优先票据,票面利率高达12.8%,与公司当年10月发行的2.2亿美元同利率优先票据合并组成同一系列。

三个月内,正商实业即以12%以上的高利率换取了5.4亿美元的流动资金,展现出了对现金的极度渴望。

就在发行优先票据的两个月后,正商实业完成配售了12.35亿股新股份,所得款项总额约4.077亿港元。同样的操作出现在去年8月,正商实业配售了41.18亿新股,筹得资金约15.65亿港元。而再往前推,则要追溯至2016年,彼时公司配售了7.95亿股股份,筹得约1.59亿港元资金,且大部分都用于偿债。

配售逐渐频繁,显然与正商实业的债权融资乏力有关,以高额利率换取认购,不如将股市当做“提款机”来的轻松。

因此,高息发债与配售的组合拳,成为了正商实业近两年来的重要融资方式,用前者偿还大部分借款,再辅以后者补缺。这无疑是难以持续的短期操作,亦为公司套上了不小的偿债枷锁。

而在此背后,是正商实业近年来大幅扩张带来的偿债压力与流动性风险。

2015年,在正商集团败走IPO,完成收购正商实业的前身恒辉企业之后,2015年中期至2019年底,正商实业通过招拍挂及收并购新增地块87宗。其中,大部分集中在2018年,是年新增项目51个,2019年则收窄至10个。

正商实业被收购之初,并未受到正商集团的重视,仅被注入商业、住宅项目各一个,开始了近两年的沉寂。自2017年起,正商实业突然展开扩张,不仅营收大幅增长,也在四年来首次实现扭亏为盈,但其一年内到期负债却由10.8亿元猛涨至65.5亿元,埋下了高负债与资金紧张的隐患。

受制于规模,正商实业2016年以来的经营性现金流均为负数,内生不足,更多依赖于外部融资。2017-2019年,正商实业分别实现筹资性现金流114.7亿元、123.3亿元及30.5亿元,偿债流出金额已由85.4亿元攀升至117.5亿元。

2019年末,正商实业的一年内到期负债约144.5亿元,在手现金约32.0亿元;2018年末则分别为165.3亿元与6.7亿元,这意味着正商实业今年仍面临着不小的偿债压力,公司的高息融资或将持续下去。

负重前行,通过规模增长实现内生,成为了摆在正商实业面前的破局之策。

一反去年在土地市场的沉寂,正商实业在5月底又回到了快速扩张的老路上,不仅在土地市场频频出手,还通过收并购补仓,新增项目数量已两倍于去年。但与此同时,正商实业今年以来在土地拓展方面花费的金额约61.0亿元(包括收并购),已超过去年全年的38.9亿元,显然又是一笔不小的开支。

今年2月,穆迪发布报告称,预计正商集团2019年底的土地储备规模只能支持正商集团不足两年的房地产开发和销售需求,为了支持业务增长,公司将在未来6-12个月内加快土地收购,从而增加其债务融资需求。

这成为了穆迪将正商集团及正商实业的展望从稳定调整为负面的评级理据之一,也在一定程度上预测到了正商实业的快速扩张路数。

同时,受正商集团布局策略的影响,正商实业也将更多的精力放在了河南省的土地市场。据不完全统计,正商实业2019年末在河南省外仅拥有4个项目,今年以来其新增项目均位于河南省内。

作为区域型房企,正商实业想要实现规模上的突破并不轻松。同时,债权融资的乏力也侧面反映出资本市场对正商实业的期望较低,其流动性风险显然还需要漫长的时间才能化解。

注:文章来自网络。

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